Dafür haften Immobilien-Verkäufer nach der Übergabe!

Es könnte so einfach sein! Haus verkaufen - Schlüssel abgeben und alle Sorgen und Probleme mit dem Haus und Grundstück los sein. Wie heißt es so schön im Kaufvertrag - ab dem Übergabetermin gehen alle Nutzen und Lasten auf den Käufer über! Nie wieder den Rasen mähen, nie wieder die Fassade streichen, nie wieder Schneeschippen in der Früh - aber HALT! So einfach ist es nicht.  Auch der Verkäufer hat Pflichten nach dem Verkauf!

Damit Sie nach der Veräußerung Ihrer Immobilie wirklich keine Sorgen mehr haben, helfen wir Ihnen als Immobilienprofi gerne weiter. 1% Immobilien berät Sie vor, beim und nach dem Verkauf!

Grundsätzlich hat der Verkäufer dem Käufer gegenüber eine Informationspflicht. Folgende Mängel sollten daher nicht verschwiegen werden:

● Geruchsbelästigung durch umliegende Anlagen (z.B. Kläranlage, Landwirtschaft o.ä.)

● Überflutungsgefahr

● Pilzbefall

● Feuchtigkeitsschäden

● Denkmalschutz

● Hausschwamm oder -bock

● Asbest

● Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)

● Unbekannte Miet- oder Pachtverträge, Wohnungsrechte

Auch eine vor Jahren erfolgreich durchgeführte Schimmelbeseitigung sollte dem Käufer nicht verschwiegen werden und am besten mit Rechnungen und Leistungsbeschreibungen dokumentiert sein.

Laut den üblichen Kaufverträgen haftet der Verkäufer auch für die sogenannte Funktionsfähigkeit der "Elektrizität, des Warm- und Kaltwassers, der Heizungsanlagen sowie der Abwasserversorgung". Er hat Sorge zu tragen, dass die "Versorgungsanlagen funktionieren", sodass eine Besitzübergabe problemlos erfolgen kann. Sollte es Probleme mit den Anlagen geben, ist der Verkäufer zwar nicht in der Pflicht eine neue Anlage zu installieren, jedoch sollte er den neuen Besitzer darüber in Kenntnis setzen.

Aber Vorsicht! Auf die Probleme ansprechen bzw. nur darüber mündlich informieren ist nicht ratsam, denn im Fall eines späteren Mangels, können Sie kaum nachweisen, dass dieser Mangel nicht in der Zeit, als Sie noch Besitzer waren, entstanden ist!

Deshalb unser 1%Immobilien-Tipp an Sie:
Erstellen Sie am besten in Verbindung mit dem Kaufvertrag und dem Übergabeprotokoll eine Mängelliste über alle bekannten Mängel und Probleme am Haus und Grundstück. So sind Sie als Verkäufer auf der sicheren Seite und der Käufer weiß gleich Bescheid, was an dem Haus noch erledigt werden muss bzw. repariert werden sollte.

Was passiert, wenn ich als Verkäufer Mängel verschweige oder gar vertusche?


Sollten versteckte Mängel nach der Hausübergabe auftreten, hat der Käufer das Recht auf Schadensersatz. Der Käufer kann aufgrund verschwiegener Mängel sogar vom Kauf zurücktreten. Dieses Recht gilt, soweit nicht anders im Notarvertrag geregelt, ab Übergabe für 5 Jahre!

Erschließungskostenfalle - was soll das heißen?

Ein weitere wichtiger Punkt in Sachen Haftung nach dem Verkauf sind die sogenannten Erschließungskosten und sonstigen Anliegerkosten. Das sind Kosten, welche die Gemeinde oder Stadt für zum Beispiel Straßen- oder Gehwegsanierungen erhebt. Nach dem Gesetz sind Sie als Verkäufer verpflichtet für alle Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses begonnen wurden, aufzukommen. Dies gilt auch, wenn Sie als Verkäufer keinen Nutzen mehr davon haben oder der Besitzübergang bereits stattgefunden hat oder die Abrechnung erst Jahre später erfolgt.

Unser 1%Immobilien-Tipp hier:
Regeln Sie solche Dinge im Kaufvertrag, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Vereinbaren Sie einen Stichtag, sodass alle Kosten und Zahlungsbescheide ab diesem Datum vom neuen Eigentümer getragen werden.

Grundbuchkosten - Wer zahlt was nach dem Verkauf?

Auch wenn der neue Eigentümer die meisten Kosten für den Hauskauf zahlen muss, wie z.B. die Notarkosten, Auflassung und Eintragung in das Grundbuch, Kaufpreis, Maklergebühr etc., müssen auch Sie als Verkäufer noch etwas Geld für anfallende Kosten einplanen. Denn nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird die Löschung im Grundbuch veranlasst. Die Löschungskosten richten sich nach dem Kaufpreis und der Gebührenordnung nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Doch Käufer und Verkäufer können hier auch bares Geld sparen.

Der 1%Immobilien-Spartipp:
Die Löschung des Alteigentümers, sowie die Auflassung und Neueintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch verursacht sehr hohe Kosten für beide Parteien. Darum sollte man darüber nachdenken, ob man sich das Geld sparen kann. Wenn die Banken mitspielen, ist auch eine Abtretung der Grundschuld möglich. Die Ablösung erfolgt dann zwischen den Banken mit einer Auflage, über den Betrag nur zu verfügen, wenn die Abtretungserklärung dem neuen Gläubiger zur Verfügung gestellt wird. Bei dieser Vorgehensweise fallen für den Darlehensnehmer keine Tageszinsen für eine evtl. Zwischenfinanzierung an. So können die Kosten für die Neueintragung der Grundschuld gespart werden.

Ende gut - Alles Gut!

Er ist gekommen, der Tag der Übergabe! Nehmen Sie sich hierfür genügend Zeit. Zum Einen müssen Sie Abschied von Ihrem Haus nehmen. Zum Anderen sollten Sie mit dem Käufer noch einmal alles in Ruhe besichtigen, alle Schlüssel übergeben, Zähler ablesen, Mängel- und Übergabeprotokoll erstellen und zur Feier des Tages vielleicht noch mit einem Gläschen Sekt und ein paar schönen Erinnerungen auf einen neuen Lebensabschnitt anstoßen.

Sollten Sie vorhaben, Ihr Haus oder Grundstück zu verkaufen, begleiten wir Sie natürlich als Ihr Makler bei allen Schritten und beraten Sie gerne bei Fragen und Problemen.